خریداران مسکن مراقب باشید!

*غزاله رحیمی فراهانی (وکیل پایه یک دادگستری)

یکشنبه ۱۴ شهریور ۱۴۰۰

منتشره شده : روزنامه اطلاعات

تابستان و فصل نقل و انتقال مسکن اگرچه به روزهای پایانی خود نزدیک می شود، ولی این روزها بازار خرید و فروش املاک رونق نسبی خود را آغاز کرده و تقاضای معاملات در این بازار به گواهی آمار رسمی، افزایش یافته است.

بطور معمول واحدهای مسکونی با ارزش ترین و گران بها ترین کالایی هستند که افراد در طول زندگی خود خریداری می کنند. بنابر این چنانچه در معامله آنها دچار خسارت شوند، بزرگترین دارایی خود را از دست می دهند.

اغلب خریداران مسکن برای انجام یک معامله ملکی، به دفاتر مشاوران املاک مراجعه می کنند. البته ظرف سالهای اخیر و بخصوص پس از شیوع ویروس کرونا، رغبت مردم به جستجوی اینترنتی برای یافتن ملک مورد نظر افزایش یافته است. با این حال همچنان ثبت اولیه مبایعه نامه نیاز به مراجعه طرفین معامله در دفاتر مشاوران املاک دارد. اما شمار زیادی از مردم نسبت به حقوق بدیهی خود در معاملات ملکی ناآگاهند و اغلب مشاوران املاک نیز هیچگونه مسئولیتی را در قبال ارائه اطلاعات اولیه به خریداران و فروشندگان قبول نمی کنند. بنابر این سودجویان با استفاده از همین خلاء اطلاعاتی، اقدام به کلاهبرداری از آنها می کنند.

یک خریدار هنگام انعقاد قرارداد در گام نخست، می بایست فروشنده را بشناسد ومدارک وی را بررسی و احراز مالکیت کند با این توضیح که مطابق مقررات جاری کشور، سند مالکیت می بایست به نام فروشنده باشد و یا شخصی که در مقام فروشنده در مذاکرات ملکی حاضر می شود، باید حتماً از مالک اصلی وکالت فروش با اختیارات مربوط به آن را داشته باشد. چنانچه خریدار از این مسأله به سادگی گذر کند، زمینه بروز اغلب تخلفات ملکی را فراهم کرده است.

به عبارت دیگر بیشتر پرونده های تخلف حقوقی در این حوزه مربوط به افرادی است که صلاحیت مالکیت املاک را نداشته ولی اقدام به معامله ملکی می کنند.

در متن قرارداد متحدالشکل مبایعه نامه که در دفاتر مشاوران املاک منعقد می شود، ماده ای به «مستحق للغیر» اختصاص دارد که بر اساس آن اگر فروشنده، مالک آن چیزی که فروخته شده است، نباشد میزانی جریمه خسارت برای وی تعیین شده است، با این حال پیش بینی خسارت یا وجه التزام برای فروشنده در این موارد، فقط بخش کوچکی از ضررهای احتمالی به خریداران را جبران می کند.

اما بر اساس رای وحدت رویه ۷۳۳ مورخ ۱۵ر۰۷ر۱۳۹۳ و همچنین ۸۱۱ مورخ ۰۱ر۰۴ر۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور، چنانچه خریداران برای «مستحق للغیر» در قرارداد مبایعه نامه، خسارتی تعیین نکنند، می توانند قیمت روز معامله را از فروشنده مطالبه کنند. شرط تحقق این رأی قضایی آن است که خریدار از مالک نبودن فروشنده اطلاع نداشته باشد و به بیان دقیق تر با حسن نیت باشد. بنابر این با توجه به اینکه درسالهای اخیر بازارمسکن با تلاطم زیادی روبرو بوده، بهتر است جهت جلوگیری از خسارت های احتمالی در مبایعه نامه ها (در قسمت مستحق للغیر) به موضوع عدم پیش بینی مبلغ خسارت توجه شود.بهتر آنکه خریداران هنگام عقد یک مبایعه نامه تعیین میزان خسارت خود را به کارشناس رسمی دادگستری واگذار کنند تا با تمسک به آن در صورت بروز خسارت، ثمن روز معامله را مطالبه کنند.

از سوی دیگر گاهی در معاملات ملکی، فروشنده با وجود احراز صلاحیت مالک آن چیزی که به خریدار می فروشد نیست، به طور مثال فروشنده، پلاک ثبتی را در مزایده (اداره اجرا – دادگاه – مراجع ذی صلاح و… ) خریداری کرده و مالکیت پلاک ثبتی مذکور در معاملات قبلی چند دست چرخیده است، اما شخص ذی نفع در مزایده اولی به دلیل عدم رعایت تشریفات مزایده، آن را در مراجع ذی صلاح ابطال کرده و به تبع آن مالکیت شخص اول مخدوش شده است.

بدیهی است در چنین معاملاتی، چرخه فساد به معاملات بعدی نیز تسری پیدا می کند و بعد از گذشت چند ماه یا حتی چند سال فروشنده حلقه آخر، مالک آن چیزی که به خریدار عرضه کرده نیست.

بنابر این خریداران املاک باید برای جلوگیری از تضییع حقوق خود به بند «مستحق للغیر» در قرارداد مبایعه نامه توجه ویژه ای داشته باشند و با تنظیم یک قرارداد بی نقص قانونی از ضررهای احتمالی در آینده جلوگیری کنند. به تمامی خریداران املاک توصیه می شود پیش از انجام معاملات ملکی، حتما با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی مورد معامله، از هویت آخرین مالک و همچنین وضعیت توقیفی یا ممنوع المعامله نبودن ملک اطمینان حاصل کنند.