قوانین پشت بام مشاع آپارتمان

در عرف آپارتمان نشینی، به قسمت هایی در آپارتمان که در سند به نام کسی قید نشده مشاع گویند و تمامی اعضا آپارتمان می توانند از آن بهره برند مانند پارکینگ، راهرو آپارتمان، پشت بام، باغچه و….

ما در این مقاله سعی داریم در رابطه با قوانین و مقررات مربوط به پشت بام مشاع آپارتمان به تفسیر به توضیح بپردازیم.

منظور از مال مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنای مشترک است و در اصطلاح حقوقی به معنای خاک و سرزمین بخش نشده است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. به عنوان مثال راه پله، پارکینگ، باغچه، پشت بام آپارتمان های مسکونی مشاع است و فضای آن میان همه اعضا مشترک است و هر کس به اندازه دیگری حق استفاده از آن را دارد. در ادامه مقاله در خصوص قوانین و مقررات پشت بام مشاع آپارتمان بیشتر توضیح داده شده است.

بیشتر بدانید:ملک مشاع و مفروز چیست؟

قوانین و مقررات مربوط به پشت بام مشاع آپارتمان

اصولا پشت بام های آپارتمان جزو ملک مشاع محسوب شده و هیچ یک از ساکنین حق تصرف خارج از عرف بدون اجازه سایر ساکنین آپارتمان را ندارد. این تصرفات خارج از عرف به شرح ذیل است:

شست و شو در پشت بام مشاع

شستن قرش برابر با قوانین و مقررات پشت بام مشاع آپارتمان ممنوع بوده و هیچ یک از مالکین و ساکنان آن آپارتمان حق انجام این عمل را ندارند.

نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مشاع

اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مشاع آپارتمان، مصداق تصرف و استفاده اختصاصی از فضای عمومی است، ولو اینکه شخص صاحب خانه، مدیر ساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده باشد اما قوانین و مقررات پشت بام مشاع آپارتمان، این اجازه را به آن ها نمی دهد.

قراردادن وسیله ای که باعث آسیب پشت بام مشاع شود

هرگاه یکی از ساکنین با قراردادن اشیایی در پشت بام مشاع آپارتمان سبب آسیب رساندن به کف پشت بام شود، مشمول پرداخت هزینه تعمیرات مطابق با قوانین و مقررات پشت بام مشاع آپارتمان می باشد.

ساخت انباری در پشت بام مشاع

برابر با مقررات کشور ساخت هر بنایی که برروی آن سقف قرار بگیرد نیازمند آن است که شهرداری برای آن پروانه ساخت صادر نماید. بنابر این اگر همه ساکنان ساختمان با ساخت انباری در پشت بام موافق باشند.بعد از دریافت مجوز های مورد نیاز می توان این کار را انجام داد.اما اگر ساکنین به این امر رضایت ندهند و شخص به ظور غاصبانه اقدام به این عمل نماید می توان عمل این شخص را تحت عنوان تصرف عدوانی مورد پیگیری قضایی قرار داد.

ممانعت از ورود ساکنین به پشت بام مشاع

در صورت ممانعت از ورود به پشت بام و مشاعات آپارتمان بدون تامین نظر ساکنین،می توان از مالک شکایت کیفری نمود و وی را به اتهام ممانعت از وزود به پشت بام محکوم نمود .اگر اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد جنبه قانونی عمل ساقط می شود و نمی توان وی را محکوم کرد.

نصب دکل مخابراتی در پشت بام مشاع

برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت بام هیئت مدیره نمی تواند به تنهایی تصمیم بگیرد مگر اینکه در اساس نامه ساختمان چنین اجازه ای به هیئت مدیره داده شدع باشد.در صورت وجود اجازه ،آنتن مذکور باید مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی ضرر بودن امواج روی پشت بام نصب گردد.بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکان پذیر نیست و اگر در اساس نامه ساختمان چنین موردی قید نشده است این موضوع باید در جلسه هیئت مدیره  مورد بحث و رای گیری به نسبت تاثیر مساحت قرار گیرد.در صورت تصویب،اجرایی می شود.

هزینه ایزوگام پشت بام مشاع آپارتمان بر عهده کیست؟

درست است که خرابی پشت بام ،آخرین طبقه آپارتمان را اذیت می کند و برای او دردسر ساز است ؛اما اینگونه نیست که فقط طبقات بالا هزینه ایزوگام را پرداخت کنند.بر اساس قوانین و مقررات مربوط به پشت بام مشاع آپارتمان هزینه عایق پشت بام بر عهده همه ساکنین ساختمان می باشد و در صورتی که متراژ تمام واحد های آپارتمان مساوی نباشد هر واحد نسبت به متراژ خود هزینه پرداخت می کنند.

چگونه بهترین وکیل را بشناسیم؟

از آنجایی که اقامه دعوی در هر یک از جرائم و مسائل در مراجع قضایی تنها یک بار امکان پذیر است،(مگر مواردی که به موجب قانون از این قاعده مستثنی هستند)یک وکیل خوب و حرفه ای با توجه به داشتن راهکارها و دانشی که در قانون دارد می تواند شمارا در تسریع روند پرونده یاری نماید تا در کمترین زمان و بالاترین سرعت ممکن به نتیجه مطلوب دست یابید.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با قوانین و مقررات مربوط به پشت بام مشاع آپارتمان ها و دریافت مشاوره حقوقی با شماره های زیر تماس حاصل فرمایید:

09123543720

86120774_021

ملک مشاع و مفروز در حقوق

ملک مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنای مشترک است و در اصطلاح حقوقی به معنای خاک و سرزمین بخش نشده است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. به عنوان مثل راه پله، پارکینگ و باغچه ی آپارتمان‌های مسکونی مشاع است و فضای آن میان همه ی اعضا مشترک است و به اندازه ی دیگری حق استفاده از آن را دارند.

نکته ی مهمی که درباره ی ملک مشاع وجود دارد این است که مالکیت همه افراد در کل سند مستقر است و نمی توان بخشی از سند را به نام شخص دیگری به صورت مجزا صادر نمود.

ملک مفروز چیست؟

مفروز به معنای قابل تقسیم یا تقسیم شده است. ملک مفروز زمینی است که سهم هر یک از مالکان آن مشخص و معین می باشد بدین معنی که جدا شده از سهم دیگران باشد، در واقع ملک مفروز همان ملک مشاعی می باشد که تقسیم شده است و تنها یک مالک دارد و مالک درباره ی تصرفات  ملک تصمیم می گیرد.

تفاوت ملک مشاع و مفروز

1_ملک مفروز توسط یک مالک اداره می‌شود اما ملک مشاع توسط چند مالک

2_تصمیم گیری در رابطه با ملک مفروز بر عهده همان یک مالک است اما در ملک مشاع برعهده ی همه ی مالکان است.

3_ملک مشاع در صورت جدا و تقسیم شدن، به ملک مفروز تبدیل می شود اما ملک مفروز برای گرفتن سند تک برگی نیاز به افراز ندارد.

بیشتر بدانید:گام اول جهت خرید مسکن چیست؟

حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه در ماده ی808 قانون مدنی بیان شده و به معنای تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنا هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگری حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهام فروخته شده شود.

افراز مال مشاع

شرط افراز کردن زمین در قانون ثبت اسناد وسعت ملک است اگر به حد نصاب برسد، توسط کارشناس نقشه برداری تقسیم و مفروز می شود و اگر به حد نصاب نرسد، به روش دیگری تقسیم می شود.

قانون چون افراز ملک را بر اساس ضوابط انجام می دهد، حق اعتراض شرکا را نمی پذیرد، چون این کار تنها راه حل اختلاف شرکا می باشد.

در مواقعی که شرکا نتوانند در امر تقسیم ملک مشاع توافق کنند یا نخواهند ملک را به یکی از شرکا بفروشند درصورتی افراز ممکن نباشد می‌توانند از طریق قانونی دیگر همچون دستور فروش ملک مشاع و….اقدامات قانونی خود را انجام دهند.

موقعی که افراز صورت گیرد و ملک مشاع ، مفروز شود دیگر هیچ کدام از شرکا نمی تواند ادعایی نسبت به هم دیگر شرکا داشته باشند.

در چه مواقعی افراز ممکن نیست؟

1_اجبار به تقسیم و افرازی که سبب ضرر شرکا بشود یا قیمت ملک را به طرز فاحشی کاهش دهد به شکلی که قابل چشم پوشی نباشد.

2_هرگاه تقسیم ملک سبب بی ارزش شدن سهم تمام یا قسمتی از شرکا باشد.

3_منع قانونی افراز ملک وجود داشته باشد.

4_درصورتی که افراز نیازمند اصلاح مشخصات ملک باشد،باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه باطل است.

5_در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض افراز ممکن نیست.

6_شرکا ضمن قرارداد،عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند.

7_افراز و تقسیم ملک وقف شده میان کسانی که وقف برای انها صورت گرفته ممکن نیست.

چگونه بهترین وکیل را بشناسیم؟

در دنیای امروزه کمتر کسی پیدا می شود که درگیر پرونده های حقوقی و کیفری نشده و با جرم و مجازات های آن سر و کار نداشته باشد،انتخاب بهترین وکیل امروزه یکی از مشکلات عدیده مردم است.اولین قدم در هر پرونده قضایی پیدا کردن یک وکیل خوب و حرفه ای است تا بتواند مارا در روند دادرسی پرونده در کمترین زمان و بالاترین سرعت ممکن یاری نماید.

جهت کسب اطلاعات بیشتردر رابطه با ملک مشاع و مفروز و دریافت مشاوره حقوقی با شماره های زیر تماس حاصل فرمایید:

09123543720

86120774_021

خریداران مسکن مراقب باشید!

*غزاله رحیمی فراهانی (وکیل پایه یک دادگستری)

یکشنبه ۱۴ شهریور ۱۴۰۰

منتشره شده : روزنامه اطلاعات

تابستان و فصل نقل و انتقال مسکن اگرچه به روزهای پایانی خود نزدیک می شود، ولی این روزها بازار خرید و فروش املاک رونق نسبی خود را آغاز کرده و تقاضای معاملات در این بازار به گواهی آمار رسمی، افزایش یافته است.

بطور معمول واحدهای مسکونی با ارزش ترین و گران بها ترین کالایی هستند که افراد در طول زندگی خود خریداری می کنند. بنابر این چنانچه در معامله آنها دچار خسارت شوند، بزرگترین دارایی خود را از دست می دهند.

اغلب خریداران مسکن برای انجام یک معامله ملکی، به دفاتر مشاوران املاک مراجعه می کنند. البته ظرف سالهای اخیر و بخصوص پس از شیوع ویروس کرونا، رغبت مردم به جستجوی اینترنتی برای یافتن ملک مورد نظر افزایش یافته است. با این حال همچنان ثبت اولیه مبایعه نامه نیاز به مراجعه طرفین معامله در دفاتر مشاوران املاک دارد. اما شمار زیادی از مردم نسبت به حقوق بدیهی خود در معاملات ملکی ناآگاهند و اغلب مشاوران املاک نیز هیچگونه مسئولیتی را در قبال ارائه اطلاعات اولیه به خریداران و فروشندگان قبول نمی کنند. بنابر این سودجویان با استفاده از همین خلاء اطلاعاتی، اقدام به کلاهبرداری از آنها می کنند.

یک خریدار هنگام انعقاد قرارداد در گام نخست، می بایست فروشنده را بشناسد ومدارک وی را بررسی و احراز مالکیت کند با این توضیح که مطابق مقررات جاری کشور، سند مالکیت می بایست به نام فروشنده باشد و یا شخصی که در مقام فروشنده در مذاکرات ملکی حاضر می شود، باید حتماً از مالک اصلی وکالت فروش با اختیارات مربوط به آن را داشته باشد. چنانچه خریدار از این مسأله به سادگی گذر کند، زمینه بروز اغلب تخلفات ملکی را فراهم کرده است.

به عبارت دیگر بیشتر پرونده های تخلف حقوقی در این حوزه مربوط به افرادی است که صلاحیت مالکیت املاک را نداشته ولی اقدام به معامله ملکی می کنند.

در متن قرارداد متحدالشکل مبایعه نامه که در دفاتر مشاوران املاک منعقد می شود، ماده ای به «مستحق للغیر» اختصاص دارد که بر اساس آن اگر فروشنده، مالک آن چیزی که فروخته شده است، نباشد میزانی جریمه خسارت برای وی تعیین شده است، با این حال پیش بینی خسارت یا وجه التزام برای فروشنده در این موارد، فقط بخش کوچکی از ضررهای احتمالی به خریداران را جبران می کند.

اما بر اساس رای وحدت رویه ۷۳۳ مورخ ۱۵ر۰۷ر۱۳۹۳ و همچنین ۸۱۱ مورخ ۰۱ر۰۴ر۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور، چنانچه خریداران برای «مستحق للغیر» در قرارداد مبایعه نامه، خسارتی تعیین نکنند، می توانند قیمت روز معامله را از فروشنده مطالبه کنند. شرط تحقق این رأی قضایی آن است که خریدار از مالک نبودن فروشنده اطلاع نداشته باشد و به بیان دقیق تر با حسن نیت باشد. بنابر این با توجه به اینکه درسالهای اخیر بازارمسکن با تلاطم زیادی روبرو بوده، بهتر است جهت جلوگیری از خسارت های احتمالی در مبایعه نامه ها (در قسمت مستحق للغیر) به موضوع عدم پیش بینی مبلغ خسارت توجه شود.بهتر آنکه خریداران هنگام عقد یک مبایعه نامه تعیین میزان خسارت خود را به کارشناس رسمی دادگستری واگذار کنند تا با تمسک به آن در صورت بروز خسارت، ثمن روز معامله را مطالبه کنند.

از سوی دیگر گاهی در معاملات ملکی، فروشنده با وجود احراز صلاحیت مالک آن چیزی که به خریدار می فروشد نیست، به طور مثال فروشنده، پلاک ثبتی را در مزایده (اداره اجرا – دادگاه – مراجع ذی صلاح و… ) خریداری کرده و مالکیت پلاک ثبتی مذکور در معاملات قبلی چند دست چرخیده است، اما شخص ذی نفع در مزایده اولی به دلیل عدم رعایت تشریفات مزایده، آن را در مراجع ذی صلاح ابطال کرده و به تبع آن مالکیت شخص اول مخدوش شده است.

بدیهی است در چنین معاملاتی، چرخه فساد به معاملات بعدی نیز تسری پیدا می کند و بعد از گذشت چند ماه یا حتی چند سال فروشنده حلقه آخر، مالک آن چیزی که به خریدار عرضه کرده نیست.

بنابر این خریداران املاک باید برای جلوگیری از تضییع حقوق خود به بند «مستحق للغیر» در قرارداد مبایعه نامه توجه ویژه ای داشته باشند و با تنظیم یک قرارداد بی نقص قانونی از ضررهای احتمالی در آینده جلوگیری کنند. به تمامی خریداران املاک توصیه می شود پیش از انجام معاملات ملکی، حتما با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی مورد معامله، از هویت آخرین مالک و همچنین وضعیت توقیفی یا ممنوع المعامله نبودن ملک اطمینان حاصل کنند.

از جمله معاملاتی که در دهه‌های اخیر، بسیار بین افراد جامعه محبوب شده، قراردادهای پیش فروش هست که ممکن است مزایای متعددی برای شخص پیش خریدار داشته باشد مثل اینکه شما بابت اینگونه معاملات ثمن کمتری نسبت به آپارتمان‌های دیگر منطقه مورد نظر خود میپردازید و یا اینکه ممکن است ثمن در اقساط متعدد با فواصل زمانی طولانی در نظر گرفته بشود که در هر دو حالت، کمک شایانی به پیش خریدار می‌نماید اما در پی این مزایا، خطرهای عظیمی در کمین پیش خریدار نسشته است که گاها حلاوت ثمن کمتر را به تلخی تبدیل می‌نماید حال با عنایت به شرحی که گذشت، می‌توان اینگونه استدلال نمود که:

اکثر حقوقدانان بر این باورند که ماهیت قرارداد پیش فروش با بیع متفاوت است با این توضیح که هنگامی که شخصی قراردادی را در قالب بیع (خرید و فروش) منعقد می‌نماید، مالکیت در همان لحظه قرارداد از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود لیکن در قرارداد پیش فروش با مداقه بر این مهم که ساختمان در حال احداث است، این اتفاق رخ نمی‌دهد به بیان ساده‌تر یعنی اینکه در قرارداد‌های پیش فروش، هنگامی که ساختمان از سوی مالک و یا سازنده تکمیل می‌شود و در مقابل پیش خریدار آخرین قسط ثمن را می‌پردازد، انتقال مالکیت صورت میپذیرد و گرفتاری اصلی عموم جامعه آنجائی است که این گونه قرارداد‌ها را در بنگاه‌های مشاورین املاک در قالب اسناد عادی منعقد می‌نمایند و همین امر منجر به شکست و نهایتا طرح دعاوی متعدد در مراجع ذی صلاح می‌شود از این رو، جهت ساماندهی این گونه معاملات، قانون پیش فروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ به تصویب می‌رسد که صراحتا ماده ۲۴ قانون مذکور حکایت از تنظیم قرارداد پیش فروش در قالب سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی دارد و صرفا بنگاه‌های مشاورین املاک می‌توانند مذاکرات اولیه را انجام بدهند و سپس طرفین را برای انعقاد قرارداد به سمت دفتر اسناد رسمی هدایت فرمایند. نکته لازم به ذکر دیگر آنکه اخذ کد رهگیری نیز برای اینگونه معاملات از سوی بنگاه‌های املاک در آینده‌ای نه چندان دور نمیتواند به کمک پیش خریدار بیاید چرا که از نگاه اتحادیه صنف املاک، انعقاد این گونه قرارداد‌ها از سوی بنگاه‌های املاک، تخلف صنفی است و صرفا کد رهگیری برای قراردادهایی همچون مبایعه نامه اجاره نا مه و… معتبر است به بیان دیگر بنگاه‌های مشاورین املاک تنها مجاز به انعقاد قرارداد‌هایی هستند که سند رسمی آن در اداره ثبت اسناد املاک به ثبت رسیده باشد بدین معنی که حتی تکمیل احداث ساختمان نیز، مورد را از حالت پیش فروش خارج نمی‌نماید بلکه این ساختمان پس از اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه و اخذ سند رسمی، قابلیت معامله در بنگاه‌های مذکور را دارد.

در انتها ذکر این مطلب نیز خالی از لطف نیست که گاها سازنده و یا مالک در طول مسیر ساخت مبادرت به اخذ تسهیلات بعد از قرارداد شما می‌نمایند و جهت تضمین بازپرداخت تسهیلات، همان آپارتمان را در رهن بانک قرار می‌دهند چنانچه در این مورد قرارداد پیش فروش شما در قالب سند عادی باشد ممکن است در صورت‌ عدم بازپرداخت اقساط تسهیلات و یا حتی متواری شدن سازنده یا مالک، بانک از شما سبقت بگیرد و در راستای وصول مطالبات خویش، آپارتمان را از طرق قانونی تملیک نماید بنابراین تنظیم این گونه قراردادها در قالب اسناد رسمی و مطابق قانون باعث می‌شود که در موارد این چنینی، سند شما بر سند اشخاص دیگر رجحان داشته باشد و شما بتوانید حقوق خود را تضمین نمائید نتیجتا آنکه پیش از انعقاد قرارداد پیش فروش بهتر است که در خصوص سابقه سازنده در آن منطقه تحقیقات لازم به عمل آید و سپس جهت انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود تا با این اقدامات بتوانید تا حد قابل توجهی از اموال خود محافظت نمائید.