عقد اجاره و ارکان آن

اجاره  در قانون ایران بدین معنی است که شخصی منفعت مالی را در قبال پولی به دیگری واگذار نماید. مطابق  قانون ایران عقد اجاره، در زمره عقود لازم و بدین معناست که با فوت و حجر طرفین از بین نمی رود و حتی این عقد برای وراث طرفین نیز الزام آور است مگر اینکه طرفین به اراده خود قصد برهم زدن آن را داشته باشند که خود حکایت دیگری است، و همچنین این عقد از شمول عقد معوض است و منافع آن رایگان تملیک نمی شود. مطلب مهم تر آنکه شما می توانید در چهارچوب قوانین جمهوری اسلامی ایران شروطی را به این عقد اضافه نمایید؛ از جمله شروطی که می توان بدان اشاره نمود آن است که به طور مثال چنانچه مستاجر در وقت مقرر در قرارداد اجاره، ملک استیجاری تخلیه نکند روزانه مبلغ صد هزار تومان به موجر بپردازد.

ارکان عقد اجاره

1_موجر: شخص اجاره دهنده

2_مستاجر: اجاره کننده

3_عین مستاجره : مورد اجاره

شرایط صحت عقد اجاره

مطابق با ماده190 قانون مدنی برای صحت هر معامله ای شرایط ذیل اساسی است:

1_قصد طرفین و رضای آن ها

2_موضوع معین که مورد معامله باشد

3_اهلیت طرفین

4_مشروعیت جهت معامله

‌نکته: ضمنا خاطر نشان می سازد که می بایست قرارداد اجاره به امضای دو نفر شاهد برسد چون با این عمل می توانید در صورت عدم انجام تعهدات از سوی مستاجر در خصوص تخلیه به راحتی در وقت مقرر از مراجع ذیصلاح دستور تخلیه وی را بگیرید.

منظور از اجاره فضولی چیست؟

مطابق با ماده473 قانون مدنی لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید معنای مالک منافع آن باشد. با توجه به ماده فوق به عنوان مثال اگر مستاجر باغی را اجاره کرده و حق تصرف در منافع آن را داشته باشد مثلاً در آن کشاورزی نماید، مستاجر می تواند آن باغ را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه موجر (صاحب ملک) در عقد اجاره با مستاجر خلاف این امر را شرط کرده باشد و چنین حقی به مستاجر داده نشده باشد.

حال اگر مستاجر به موجب عقد اجاره مالک مالی باشد اما مالک منافع آن نباشد و آن را به دیگری مجددا اجاره دهد، به آن اجاره فضولی می گویند.

بیشتر بدانید:عقد رهن

انواع اجاره

1_اجاره اشیاء:

قرارداد اجاره اشیاء زمانی آغاز می شود که موجر و مستاجر، قرارداد اجاره اشیا را امضا کنند و به انجام این قرارداد رضایت داشته باشند؛ روابط استیجاری دارای زمان مشخصی است و نمی توان مورد اجاره را به صورت مادام العمر، به دیگری اجاره داد بلکه باید زمان اجاره معین شود والا اجاره باطل است. بنابراین قرار دارد حتمی باید تاریخ داشته باشد و تاریخ اتمام قرارداد باید لحاظ شود اما اگرشروع قرارداد ثبت نشده باشد، ابتدای مدت اجاره زمان انعقاد عقد و امضای طرفین در نظر گرفته می شود.

ماده470 قانون مدنی توضیح می دهد که تسلیم عین مستاجره شرط اصلی برای انجام این توافق است. نکته مهم بعدی این است که ما فقط می توانیم اشیاء یا مالی را اجاره دهیم که با کسب منفعت از آن، موجودیت مال مورد نظر باقی بماند و از بین نرود؛ برای مثال می رود.‌نمی توان مقداری شیرینی را به کسی اجاره داد زیرا پس از استفاده از آن مال مورد اجاره از بین

2_اجاره حیوانات:

بسیاری از افراد ممکن است حیوانات خود را اجاره دهند که معیار تعیین منفعت آن یا مسافتی است که حیوان طی می کند یا مدت زمانی می باشد که حیوان در ید مستاجر است و اگر اجاره حیوان برای مدت معینی باشد مستاجر تحت هیچ شرایطی نمی تواند بیش از مقدار معین بر حیوان حمل کند و از آن بهره برد و همچنین به عنوان مثال اگر حیوانی به منظور سوارکاری به اجاره داده شده است مستاجر نمی تواند به مقصود دیگری از آن حیوان بهره برد و از آن بارکشی نماید.

3_اجاره اشخاص:

در اجاره اشخاص به شخصی که کسی را اجاره می کند مستاجر و به شخص مورد اجاره، اجیر می گویند و مالی که بابت اجاره پرداخت می شود اصطلاحاً مال الاجاره نامیده می شود.

شخص اجیر باید بالغ ،عاقل و رشید باشد. اجیر شدن ورشکسته اشکالی ندارد اما اجیر شدن سفیه درست نیست و بدون اجازه سرپرست خود نمی تواند طرف اجاره واقع گردد. تعیین منفعت اجیر یا با تعیین مدتی که اجیر باید کاری کند صورت می پذیرد یا با تعیین کاری که باید انجام شود. در حالت اول مدت باید مشخص باشد وگرنه عقد باطل خواهد بود و شخص نمی تواند خود را برای مدت نامحدود در اختیار دیگری قرار دهد و در فرض دوم کاری که باید انجام شود باید معین شود.

اجاره مال مشاع

ماده475 قانون مدنی در خصوص مالکیت مشاع که دو یا چند نفر در آن شریک اند  صراحتا عنوان می دارد که می توان مال مشاع را اجاره داد اما لازم است که برای انجام این کار از سایر مالکان مال مشاع اجازه گرفت و آنها را در جریان گذاشت؛ با این توضیح که امکان انعقادعقد اجاره (عمل حقوقی) می باشد لیکن و تسلیم مال الاجاره نیازمند رضایت سایر شرکا می باشد.

بیشتر بدانید:عقد مزارعه

موارد انحلال عقد اجاره

از آنجایی که اصل بر صحت و لزوم عقد اجاره است، منحل شدن عقد اجاره به سه طریق ذیل امکان پذیر است؛

1_تفاسخ یا اقاله: منظور از تفاسخ یا اقاله انحلال قرارداد با توافق و تراضی طرفین است؛ به گونه ای که دو طرف پیرو بستن قرارداد جدیدی، قرارداد قبلی را منحل و متوقف نمایند.

2_فسخ: عقد اجاره از جمله امور لازم است که اصولا به اراده یکی از طرفین قابل فسخ نمی باشد؛ مگر آنکه حق فسخ قرارداد به یکی از جهات قانونی برای موجر و مستاجر یا اشخاص ثالث ایجاد شود.

3_انفساخ: انفساخ در اصطلاح علم حقوق به معنای رابطه ناشی از قرارداد بدون قصد و اراده طرفین معامله و به موجب حکم قانون است که به آن انحلال قهری گفته می شود. منظور از انحلال قهری، یعنی اینکه عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود.مانند اینکه در قرارداد شرط شود چنانچه مستاجر، اجاره بها را نپردازد، قرارداد منفسخ می شود.

چگونه بهترین وکیل را بشناسیم؟

در دنیای امروزه کمتر کسی پیدا می شود که درگیر پرونده های حقوقی و کیفری نشده و با جرم و مجازات های آن سر و کار نداشته باشد،انتخاب بهترین وکیل امروزه یکی از مشکلات عدیده مردم است.اولین قدم در هر پرونده قضایی پیدا کردن یک وکیل خوب و حرفه ای است تا بتواند مارا در روند دادرسی پرونده در کمترین زمان و بالاترین سرعت ممکن یاری نماید.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با عقد اجاره و ارکان آن و دریافت مشاوره حقوقی با شماره های زیر تماس حاصل فرمایید:

09123543720

86120774_021