از جمله معاملاتی که در دهههای اخیر، بسیار بین افراد جامعه محبوب شده، قراردادهای پیش فروش هست که ممکن است مزایای متعددی برای شخص پیش خریدار داشته باشد مثل اینکه شما بابت اینگونه معاملات ثمن کمتری نسبت به آپارتمانهای دیگر منطقه مورد نظر خود میپردازید و یا اینکه ممکن است ثمن در اقساط متعدد با فواصل زمانی طولانی در نظر گرفته بشود که در هر دو حالت، کمک شایانی به پیش خریدار مینماید اما در پی این مزایا، خطرهای عظیمی در کمین پیش خریدار نسشته است که گاها حلاوت ثمن کمتر را به تلخی تبدیل مینماید حال با عنایت به شرحی که گذشت، میتوان اینگونه استدلال نمود که:
اکثر حقوقدانان بر این باورند که ماهیت قرارداد پیش فروش با بیع متفاوت است با این توضیح که هنگامی که شخصی قراردادی را در قالب بیع (خرید و فروش) منعقد مینماید، مالکیت در همان لحظه قرارداد از فروشنده به خریدار منتقل میشود لیکن در قرارداد پیش فروش با مداقه بر این مهم که ساختمان در حال احداث است، این اتفاق رخ نمیدهد به بیان سادهتر یعنی اینکه در قراردادهای پیش فروش، هنگامی که ساختمان از سوی مالک و یا سازنده تکمیل میشود و در مقابل پیش خریدار آخرین قسط ثمن را میپردازد، انتقال مالکیت صورت میپذیرد و گرفتاری اصلی عموم جامعه آنجائی است که این گونه قراردادها را در بنگاههای مشاورین املاک در قالب اسناد عادی منعقد مینمایند و همین امر منجر به شکست و نهایتا طرح دعاوی متعدد در مراجع ذی صلاح میشود از این رو، جهت ساماندهی این گونه معاملات، قانون پیش فروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ به تصویب میرسد که صراحتا ماده ۲۴ قانون مذکور حکایت از تنظیم قرارداد پیش فروش در قالب سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی دارد و صرفا بنگاههای مشاورین املاک میتوانند مذاکرات اولیه را انجام بدهند و سپس طرفین را برای انعقاد قرارداد به سمت دفتر اسناد رسمی هدایت فرمایند. نکته لازم به ذکر دیگر آنکه اخذ کد رهگیری نیز برای اینگونه معاملات از سوی بنگاههای املاک در آیندهای نه چندان دور نمیتواند به کمک پیش خریدار بیاید چرا که از نگاه اتحادیه صنف املاک، انعقاد این گونه قراردادها از سوی بنگاههای املاک، تخلف صنفی است و صرفا کد رهگیری برای قراردادهایی همچون مبایعه نامه اجاره نا مه و… معتبر است به بیان دیگر بنگاههای مشاورین املاک تنها مجاز به انعقاد قراردادهایی هستند که سند رسمی آن در اداره ثبت اسناد املاک به ثبت رسیده باشد بدین معنی که حتی تکمیل احداث ساختمان نیز، مورد را از حالت پیش فروش خارج نمینماید بلکه این ساختمان پس از اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه و اخذ سند رسمی، قابلیت معامله در بنگاههای مذکور را دارد.
در انتها ذکر این مطلب نیز خالی از لطف نیست که گاها سازنده و یا مالک در طول مسیر ساخت مبادرت به اخذ تسهیلات بعد از قرارداد شما مینمایند و جهت تضمین بازپرداخت تسهیلات، همان آپارتمان را در رهن بانک قرار میدهند چنانچه در این مورد قرارداد پیش فروش شما در قالب سند عادی باشد ممکن است در صورت عدم بازپرداخت اقساط تسهیلات و یا حتی متواری شدن سازنده یا مالک، بانک از شما سبقت بگیرد و در راستای وصول مطالبات خویش، آپارتمان را از طرق قانونی تملیک نماید بنابراین تنظیم این گونه قراردادها در قالب اسناد رسمی و مطابق قانون باعث میشود که در موارد این چنینی، سند شما بر سند اشخاص دیگر رجحان داشته باشد و شما بتوانید حقوق خود را تضمین نمائید نتیجتا آنکه پیش از انعقاد قرارداد پیش فروش بهتر است که در خصوص سابقه سازنده در آن منطقه تحقیقات لازم به عمل آید و سپس جهت انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود تا با این اقدامات بتوانید تا حد قابل توجهی از اموال خود محافظت نمائید.
